今年2月份集合信托发行出现恢复性增长，然而相比基建类、证券类信托重现发行高峰，原本受年初银监会3号文件（《中国银监会关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》）政策鼓励而预期颇大的房地产信托，增长势头却依然难振“三驾马车”的雄风。

　　截至2月26日，市场公开资料显示，2月份集合信托产品达36个，超出1月份全月的31个，但房地产信托仅有8个。

　　“从目前的房地产信托状况来看，房地产信托今年的数量以及占比可能会不敌2008年。”用益信托工作室李旸表示，尽管监管政策已经开始逐渐宽松，但由于今年房地产市场所面临的巨大库存、资金风险，信托公司对于房地产市场仍是比较谨慎。

　　房地产信托低开

　　进入2009年，在中央及各地方政府不断出台政策救市的大背景下，地产商的信托之春却并未来到。

　　相比去年全年房地产集合信托数量与规模分别为135个、273亿元的双高增，今年一二月份的房地产信托发行状况显然使2009年成为低开之年。

　　显然，1月份银监会意在促进信贷，对房地产集合信托门槛有所降低的3号文件并没有立竿见影地显现在房地产信托之上。

　　根据用益信托工作室数据统计，1月份共发行31个信托产品，其中房地产信托为5个，总融资规模7.4亿元，占比分别为13.9%、20.9%。房地产信托无论在数量上，还是规模上，占比相较去年12月的20%、24.8%均有下降。

　　除了有春节假期影响外，更多的市场人士认为一二月份的房地产信托低迷仍然是在延续去年10月底265号文件（《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》）的影响。

　　去年，在银行信贷紧缩与房地产业宏观调控的双重作用下，大中型房企普遍的资金紧张，一度导致房地产领域投资的集合信托产品大幅增加。

　　这种快速增长引起了监管部门的关注，为了控制房地产逐渐释放的行业风险，10月底，银监会下发265号文件，对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范，并将集合资金信托计划的贷款额严格限制为不能超过其所有信托计划实收余额的30%。

　　在这一影响下，11月份房地产信托骤降，当月仅发行一例。而此后12月份尽管有所回升，但仍难与10月前的蒸腾形势相提并论。

　　“由于春节假期和金融新政的影响，出现下降应该是预料中的事情，但降幅如此之大超出预期。”李旸解释了包括房地产信托在内的总体信托产品缩减的原因。

　　然而，另一个事实证明房地产信托产品正在游离于总体信托产品数量回升，而呈现持续低迷。

　　证据来自于2009年1月上旬的银监会3号文件。由于“保八”，在各种救市保障政策相继出台落实的背景下，银监会也开始对信托公司的信贷监管适当放松。

　　根据新规，银监会在放宽信托信贷业务的同时，重点调整了之前265号文件对地产信托的严格程度：“贷款额度不超30%”的规定被放宽到50%；同时，建议水平较高的信托公司，适当放宽对开发商资质、资本金比例等的要求；并支持积极推动信托公司开展如房地产信托投资基金、资产支持信托等直接融资型创新业务。

　　3号文件对信托公司信托信贷业务的调整松绑，被看作是房地产信托再次活跃的东风。

　　然而事实却与期望有所偏离，2月份的房地产信托尽管有所回升，但涨势占比在证券市场回暖、政信产品异军突起的夹击下，仍然不尽如人意。

　　前景难乐观

　　“新年低开，一是由于政策效果的滞后性，再者我们也要充分考虑房地产市场的风险。”一位不愿具名的信托公司人士表示，2009年地产行业的高危也是挑战该类产品信心的主要因素。

　　市场低行急需利好之时，政策之手的点拨就显得格外重要。各地的一揽子救市政策在凸显地产行业“特殊身份”的同时，却也继续将地产行业的信心推向明晦不定。

　　与政策猜疑相伴的则是地产高企的行业风险评估。在数家著名测评机构的研究报告中大量积压且不断上升的土地、房产存量、开发商继续面临的融资困境，都使2009年的地产状况不易乐观。

　　“2009年的房地产行业或将是更寒冷的一年，风险将更大。”李旸表示，尽管3号文件对房地产信托门槛有所降低，但之前265号文件的颁布仍然说明了地产行业风险的存在，“这对房地产信托的发行和风险控制都形成了严峻的挑战。”

　　同时，最近几个月来的市场数据显示，基建类信托由于风险小、保障高已经成为了各家信托公司的产品首选。这对房地产信托造成了分流。

　　上述信托公司人士表示以政信合作为基础的基建类信托将成为2009年的亮点，而除此之外，“现在我们的证券投资类信托不考虑地产股，同时地产信托也尽量压缩在优质的商业地产权益类信托项目上”。

　　如此形势下，2009年的房地产信托前景不容乐观。“今年房地产信托的数量以及规模的占比可能不及2008年，”李旸表示，“未来房地产信托前景的好转仍然要依靠进一步的政策以及市场利好。”